开放式社区样本：杭州彩虹城的开与合

在中国人的心中，家始终处于一个特殊的位置。不少人看来，中国老百姓(603883,股吧)辛勤打拼、努力奋斗的目标就是能在城市里买下一套房、搭建起一个家。因此，“打开小区围墙”的话题一夜爆红，自然成为民众普遍关心和讨论的焦点。然而，当争论逐渐平复后，触及城市发展与人居环境的内核才开始显现。

近日，中国建设报记者与建筑设计专家一同前往已有十余年开放历史的杭州楼盘彩虹城住区，探寻开放与围合之间的最佳平衡点，繁荣活力与安全私密的最大共识。

开放源自设计

事实上，城市人总是十分纠结：既想坐拥城市繁华，又渴望安全私密的空间。因此，从项目层面而言，如何做好这道选择题考验着开发商的设计理念和操作能力。

“入则宁静，出则繁华”用在彩虹城上并不为过。走进彩虹城的中央大道，就能感受到它的与众不同和社区活力。

区别于传统的封闭式小区，彩虹城是一个没有“围墙”的“开放式”小区。它改变了封闭的住宅小区与城市街区相互隔离的传统模式，既开放有度，又组团围合，充分发挥街区规划的实际功能，与城市外部环境相协调。由南至北的中央林荫大道，将整个小区一分为二，沿途分以一直走到北侧的钱塘江江边。

一动一静，相得益彰。通过开放式的区内道路设计，整个社区被分成七个各具特色的居住组团，各个组团内部进行有效的安保管理，并在临江建筑的形体上，尽可能把人们的生活视线引向壮丽的钱塘江景和对岸的群山。

在商业规划上，彩虹城借鉴国外经验，提出了“邻里中心”的思路，既为业主服务，同时又为滨江南岸的区域提供配套服务。“我们这里的银行是杭州支行中交易额最多的，这里的连锁超市也是效益最好的。”作为彩虹城的开发单位，钱江房产集团总经理王峰告诉记者，正是由于社区开放，使得住区充满活力，如今，总建筑面积达60万平方米的彩虹城已成为钱塘江南岸入住率最高的人文江景住区及滨江区最繁华的生活中心。

江南春正好，花开人相约。此前，国家发改委中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁就认为，随着人口的增加和小旅馆及便利店的盛行，小区的开放可以与城市共享资源，助推城市的繁荣。中央大道沿途繁花似锦、溪水潺潺，不少业主和市民在此休憩漫步，孩子们在家长的看护下嬉戏玩耍，整座彩虹城充满了和谐安适的氛围，颇具欧洲小镇的画面感。社区内封闭式组团围合的物业管理，也让业主们拥有相对独立安静的私密空间，确保了安全性和家居体验。

践行社会责任

很多开发商不愿打造开放式小区的一个重要原因就是物业管理的成本和难度会随着小区的开放而提高，这对本来就“不好管”的小区物业而言无疑是巨大的挑战。

杭州彩虹物业管理有限公司总经理李东松表示，彩虹城自交付以来一直由杭州彩虹物业委托管理，这里也是彩虹物业起步的地方。“半开放式带来的最大不同，是安保力量的投入和公共部分的维护。”

据了解，彩虹物业通过增加安保人员和售后维护人员的设置来提高社区内部的安保性及公区维护的及时性。物业公司曾进行过测算，如果是纯封闭式的小区，物业人员可以减半；公共空间的维修投入也会相对减少。目前，彩虹城通过人防和机防安全机制来确保整个住区都能处于安全状态。人防，即在每个组团出入口设置量和加强对公共设施的维护。机防，就是通过加装电子围栏和高清摄像头等科技手段来提升安保系数。2015年，彩虹城耗费巨资对两个组团加装了电子围栏，在全社区新装300多个高清摄像探头，实现了住区全覆盖。

“开放式住区对开发商提出了挑战。作为企业，我们需要从城市发展和社会文明进步的角度来看待住区与城市之间的逻辑关系，从而更好地履行社会责任，形成社会管理创新正激励。”王峰认为，开放式理念需要从多维度理解，要做到有开有合，把握好其中的尺度。在他看来，开放式小区的关键在于形成开放式的文化，而不是形式上的“拆围墙”，开放商要从硬件和软件上提供支撑和服务，营造和谐共生的社区文化，这也是房地产下个十年的竞争力之所在。

在考察参观结束后，中国房地产业协会人居环境委员会副主任委员兼专家组组长开彦对彩虹城的开放式设计与运营给予了高度认可和评价。“钱江地产在十几年前就能有这样先进的理念和高度的社会责任感是很难得的，要知道，那个时候正是中国房地产处于快速发展的时期，很多开发商都是想着如何把房子尽快建起来、赶紧卖出去，很少有对产品精雕细琢的工匠精神。”

开彦认为，当前房地产市场正处于划时代的节点，特别是中央城市工作会议召开以后，中国城市从规划设计到建设运营管理都在发生着历史性的转变和升级，因此，房地产必须适应变革，通过硬件和软件创造新的生活方式，使住区与城市融合发展，实现高效出行、资源共享、品质升级。

正如万科集团董事局主席王石所说，真正要打破的应该是头脑里的围墙，因为“围墙文化”最典型的就是防卫心态，为的是保护自己，而缺乏沟通交流。当年彩虹城“失去”了几道围墙，但现在，无论是居住在这里的业主还是周边的市民共享了一个和谐幸福的家园。