严格限购下为何还有炒房

中央经济工作会议上周在北京举行，会议对2017年经济工作作出具体部署。针对楼市，会议指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

其中“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位一出，即引发了业内外的关注与讨论。“炒房”，曾经是街头巷尾热议的话题，多年以前，北京楼市里流传着来自全国各地炒房团的传说。某某地炒房团一次性买下几十套房的事件并不是个案，炒房客和炒房团也成为楼市中一个独特的存在。

不过，随着限购、限贷政策的引入，炒房团在北京住宅市场几乎已经绝迹，纯粹以“炒”为目的购房的炒房客操作也变得困难起来。

业内人士指出，谈杜绝炒房，首先要明确炒房如何定义。亚豪机构市场总监郭毅认为，炒房并不能和投资性购房完全画等号。在她看来，炒房主要分为两类，一是房子买到手后短期就出手转卖，比如一次性买了很多套，经历短期的持有时间，然后就全部售出。二是购房后就将房子闲置，既不出租也不自住，只等房子升值到一定水平后转让获利。而普通人买房，改善居住品质的同时期待房价上涨，自己的资产能够升值的这种自住兼顾投资的需求并不能简单的定义为炒房。

如果说十年前市场各项法规制度不健全，一些客户通过开发商改底单，偷逃交易税费，完成投机性炒房，那么近些年随着产权登记、征信体系、网签合同等制度的严格执行，投机性炒房在北京几乎已经绝迹。

严格限购下为何还有炒房?

首先，北京楼市执行严格的限购政策，即使是京籍购房家庭，名下只能有两套住房。就算通过“假离婚”等手段，能腾挪出的购房资格也十分有限。

其次，目前北京执行的贷款政策是首套房首付比例35%到40%，二套房首付比例50%到70%，针对二套房的商业贷款政策十分苛刻，炒房需要付出的资金成本很高。

第三，炒房转卖的交易成本很高，如果炒房周期在两年以内，则要面临契税、营业税、个人所得税等多重税种。以一套原值500万元，转售价600万元的房产为例，如果属非普通住宅、非名下唯一住房，交易周期在两年内，交易时要缴纳的税费43.5万元，而如果该套房产是首付50%贷款购得，两年的贷款利息也要近30万元，炒房获利空间很小。

炒房要面临重重困难，为何市场上还是有人选择去炒房呢?

一位炒房客表示，在目前的投资市场中，作为她这样对金融了解较少的投资客，手里有闲钱，想要投资，似乎只有投资房产一条路。不过，限购确实阻挡了她的投资计划，所以她转向了商住房。她透露，她今年年中购买的一套商住房，现在已经涨了60万元，如果当时把资金投向其他任何渠道，都不会有这么高的获利。尝到了这套房的甜头，她就在计划购置另一套房产。但是她并不打算卖掉涨了价的这套房，而是计划通过互联网金融和银行消费贷款来凑另一套房的款项。不过，她也提出了自己的担心，商住房转让也要面临不小的交易成本，如果房价不是像2016年上涨如此迅速，她的资金成本很难被覆盖，获利就更微乎其微。

如果既要解决土地出让金的替代问题，又要解决交易环节加税难以遏制房价上涨的问题，税收的重点就应当从交易环节转向持有环节，实行交易环节减税，持有环节加税，尤其是对长期空置、多套持有的房屋进行征税。如果能在这方面进行改变，那么市场的供求关系将能得到很大的改善，房价也能在很大程度上被抑制住。