首置业选二手房 未来二手房税费政策或调整

首次置业群体选择二手房市场

自住房一房难求、纯商品房不断高端化，这一趋势变化导致的直接结果就是首次置业群体将目标更多地锁定在了二手房市场。首次置业群体最好的选择首先是自住房、其次是二手房、再者是环京房源。“首次置业群体的购买能力有限，因此选择一些面积相对较小、年限老一点的二手房是可以考虑的，比如方庄、红庙一代，总房价在300万-400万元左右的房源依然可供选择。”

其实，今年二手房扮演承接首置、首改需求角色的趋势已经十分明显。截至目前，北京年内二手房住宅签约255786套，新房住宅签约44801套(剔除保障房、自住房);二手房占市场住宅成交比例高达85.1%，进入了全面的存量住宅时代，而这一比例在过去几年一直在70%上下。

随着二手房成交占比增加，决定房地产市场价格的已经不再是新房市场价格，而是二手房成交价格，这种情况下，二手房签约量大涨，二手房的交易税负、贷款政策也将决定市场的波动。

不过，北京存量房市场的承接能力又有待观察，毕竟相对于新房市场，二手房的供应更多受业主个体的影响，而这群卖房人对市场更加敏感、摇摆性更强。在“9·30”新政之前，网上公示的二手房源挂牌量有5万多套，10月末因房源核验一度减至22376套，11月末有所回升，但也不过30847套，相当于当前市场形势下全北京一个半月的去化量。“因调控减少购房需求、因需求不足而房主惜售、因房主惜售而有效房源骤减，一场轮回，二手房市场与新房市场类似，同样又将回归一房难求的市场格局。”

除了业主个人因素导致的二手房供应波动外，新房供应量的逐年减少也意味着未来存量房的递减，二者成正比。截至目前北京市存量房套数为53944套，这已经比截至去年底的73368套有了明显的减少。当然这里有二手房成交量比去年大幅上升的原因，从而消耗了更多的存量房源，而2014-2015年新房供应量的递减也影响了存量房数量，数据显示，2014年剔除保障房、自住房的新房供应量为75893套，而2015年锐减至42933套，2016年截至目前也只有25377套。

“一线城市的二手房成交面积都在新房的2倍以上。同时，南京、福州等二线城市的二手房交易活跃程度也超过新房。一二线楼市二手房交易占主导地位，未来楼市调控将会更多地倾斜二手房税费政策调整。”

有钱也买不到房

土地的供应决定着新房和存量房供应量，而房源的供应量则直接决定着未来房价的走势。在行业人士看来，北京是土地供应结构上做调控最努力的城市，限价、限售、限面积、限资金、限持有，在土地出让的环节就已经将调控思路渗透得淋漓尽致。其中，100%自持且只用于租赁的地块，更是被称之为调控的升级版。此类地块一经推出，行业人士的共同反应是，地价和房地产市场的预期得到了控制，但是未来的供应如何解决?

供应的衰减、供需的失衡、限房价地块全部自持，无论是房企涨价惜售，还是未能实现预期中的结构性拉低效果，总而言之，明年的北京新房市场将再度承担着房价上涨的压力。2014年北京市纯住宅规划建筑面积为200万平方米、2015年是300万平方米，但是截至2016年11月仅有42万平方米;另外，2014年北京市纯住宅预售面积为900万平方米，但是到了今年只有不到400万平方米。与供应形成鲜明对比的是，没有减缓趋势的需求量。数据显示，在高峰期北京市每年人口净流入量为50万-60万人，在控制人口新增量的大背景下，目前北京市人口仍处于净流入，人口还在保持20万-30万人的年新增量。

“供需不均衡的作用就是地价会越来越高，进而推升房价。买不到房是一个问题，卖得越来越贵是另一个问题。”一位开发企业内部人士向北京商报记者透露，2016年的供地将直接影响2017年的房地产市场，而在北京市通过供地结构来控制调控节奏的当下，明年的土地供应同样不容乐观，未来2-3年，甚至更长远的时间内，供应量的会是楼市新主题。而购房人的基础需求将更多依赖于政策性住房，甚至有的会转移至租赁市场。

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