买套酒店式公寓过渡 限购政策下的选择

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在上海立足，需要很大的勇气！

这一轮的房价上涨，对刚需族来说，集体从外伤转为内伤了。但祸不单行，屋漏偏逢连夜雨，本来想东拼西凑，众筹个首付，又TM加紧限购了，买房计划再次胎死腹中。

上海很大，可以包罗万象，可是还没大到让2400万常住人口人人有房的地步。目前摆在外来族面前的，只有三条路：

一，逃。逃到昆山去，逃到太仓去，逃到嘉兴去，哪里不限购往哪里逃，哪里房价低往哪里逃。“逃”也就是“淘”，从某种意义上，也意味着你在上海的竞争中被淘汰了。

二，忍。在上海生活，干嘛一定得有自己的房。租房一样是活路，单从租售比来讲，租房比买房每个月的付出还要少一点。权且再看看房东的臭脸，再忍忍合租房隔壁老王的啪啪声，凑满5年社保，拿到结婚证，赶下一班车。没准市场哪天不好了，政策有变，政府就把我们这批刚需族减刑释放了。

三，退。住宅限购了，退而求其次，酒店式公寓还是可以随意买的。5年太久了，人生有多少个5年，女人的青春又有几个5年。5年可以发生很多的变故，说不定5年后，女友跟别人的孩子都能打酱油了。没有房子，何处安放婚姻；没有房子，何以安慰丈母娘要我命的心。先买个酒店式公寓过渡一下，其他的，日后再说。

对于一心要逃离的人们，看到这里可以打住了。对于当下准备“忍”和“退”的筒子们，小编给你们叨叨酒店式公寓的门道，权且作为攻略吧！

上海商品住宅与酒店式公寓购房对比

酒店式公寓跟普通住宅相比，有一些劣势，可以概括为“三高一低”，具体说来就是首付比例高、贷款利息高、契税高，产权年限低。购买酒店式公寓的优势也非常多，但千言万语抵不过三个字：不限购！！！

要了解酒店式公寓，得先叨叨酒店式公寓的前世今生。我们从酒店式公寓与普通住宅的价格走势图中，能够看出：酒店式公寓是个“落魄的”。

2008年以前，市场上流行“买一层享两层”的酒店式公寓产品，层高可达5.5米。两层的价格仅比普通住宅贵一点，备受市场青睐！然而，好景不长，2008年5月12日，上海市规划局发布《关于加强对公寓式办公建筑层高规划管理的意见》，明确要求今后所有公寓式办公建筑层高控制在4.5米以内，此类建筑今后将严格禁止擅自内部插层建设行为，此后将“一层价格、二层享受”作为宣传卖点的公寓式办公、酒店式办公等项目被叫停。在2008年金融危机之后，酒店式公寓价格下挫，住宅价格逆势向上，一举逆袭，而后两者的价格差越拉越大。

历年普通住宅与酒店式公寓价格走势图

目前从上海各各区域看来，酒店式公寓的价格大概是普通住宅价格的50%-70%，当然，各个区域差异比较大，一方面是由于各区域住宅结构的不一致；另一方面是由于供需不均所致。

从今年1-7月份整体的成交均价比值（酒店式公寓均价/普通住宅均价）来看，杨浦区比值最低，其次是徐汇区、青浦区，这也能侧面反映出酒店式在这些区域，酒店式公寓产品尚处于。比值较高的有金山区、浦东新区、崇明以及宝山，这些后起的开发区域，整体区域面积广，普通住宅的整体价格涨势稍慢，酒店式公寓的价格也就差距没那么大。

当然，以上所说的这些，体现了酒店式公寓的第二个优势：单价低。

1-7月各板块普通住宅与酒店式公寓价格对比

酒店式公寓除不限购和单价低之外，还有总价低的特点。当然这里刨去了Loft产品以及大面积的行政公馆，聚焦在刚需能接受的小面积平层。这类产品一般控制总价，容易击中屌丝的软肋。目前上海的普通住宅，靠近外环线的价格也要接近3万/平，一般的两室在80平左右，总价接近250。首付+税费+装修，起始购房资金在100万左右，普通的屌丝家庭是望尘莫及了。

而酒店式公寓由于控制总价和面积，普通人很容易踏过门槛。就以今年前7月酒店式公寓销售排行TOP5的项目为例，这5个基本上套均总价都控制在100万左右，尤其是南桥新城板块的悦达南郊华都项目，套均总价仅56.6万，单价刚过12000元/平。按照首套50%的首付计算，首付28.3万，在很多家庭能够承受的范围之内，假设以贷款30年计，4.9%的无折扣商贷，月供仅1500元，这与周边的房租水平相差无几。

2016年1-7月上海酒店式公寓成交TOP5

小编刚好去过这个项目，印象深刻。项目地理位置不错，紧邻虹梅南路——金海路贤两大副中心，直接拉近与上海市区的直线距离，同时地铁5号线南延伸段将在2017年底通车，肖塘站距离项目仅1.8公里。周边生活配套也比较齐全，医疗、教育、购物、生态满足全方位需求。项目经典外表，简洁、复古、硬朗的Art Deco现代高层建筑经典风格，内部37-58㎡带装修小户型，层高挑高3.3米；全套欧式家具设备。非常宜居。

很多人买酒店式公寓，作为婚后的过渡住宅，看中的是酒店式公寓“进可攻，退可守”的属性。我们接下来探讨一下其保值增值的问题。

前面从价格历史走势来看，酒店式公寓保值增值上，拼不过普通住宅，但是我们可以看出，从近几年的价格涨幅来看，酒店式公寓价格增幅步调与住宅还是保持一致的。如果从2009年算起，平均年均涨幅在8.14%，要远高于银行定期存款，也要高于大多数人的理财收益。近期出台的“商改住”政策对于酒店式公寓又是一重磅利好，起码有望在水电煤等日常使用上为家庭节省开支。

此前网传11月上海执行商住房限购，政府也没有出来辟谣。空穴来风，并非无因。房价暴涨，外加限购，很多人便转战酒店式公寓。导致今年以来，酒店式公寓行情火爆，前7月同比成交上升70%多。

限不限购，还未成定论，但有一点是肯定的，上海的土地供应量越来越少，商住用地的占比也逐年降低，未来的酒店式公寓供应量与普通住宅一样，会呈逐年下滑趋势。回首10年前，很多人最后悔的事是没在上海买房，那我们再遥望10年后，也许很多人会后悔当初没买酒店式公寓。

（本文转载自华燕房盟研究）

责任编辑：郭天添JN961