房地产金融由“偏松”转为“正常”

房地产业作为资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的改变直接影响房地产商场。因而，继续盯梢金融环境的改变，关于研讨房地产商场改变非常重要。本文选取了6个代表性目标，对各目标进行标准化处理后，和各目标权重相乘，得出当期我国房地产业金融环境指数。依据2011年以来6个目标动摇状况，运用五分法将金融环境指数分为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“严重”五个区间，别离以“赤色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表明。

我国房地产业金融环境

1. M2-GDP-CPI有望逐步平稳。钱银供给，首要是为了满意经济添加的需求，一起物价上涨也需求新添加一部分钱银。能够近似认为，广义钱银增速减去经济增速和消费品价格增速，所得到的增速差额，能够用来衡量潜在流进资产品商场的钱银增量。该增速差额越大，意味着越可能推高房价(归于资产价格)，反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。

2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差额一路上行，从-2.1%上升到5.5%;尔后该增速差额在4%附近震动，一向接连到2015年末;2016年头至今，该增速差额坚持了下行趋势。2017年三季度末，该增速差额为0.8%，与二季度的1.0%基本相等，下行趋势显着放缓，未来有望逐步企稳。

依据历史经验判别，该增速差额的合理区间为2%-3%。现在该增速差额低于合理水平，意味着会稍微制约经济添加(有助于完成经济有质量的添加)，但一起有利于控制房价大涨。估计跟着去杠杆和金融进一步回归为实体经济效劳的功用，比过去低一些的M2增速将成为新常态，而M2-GDP-CPI的增速差额也可能坚持在较低水平，不会对楼市形成“洪流漫灌”的影响。

2. M1同比增幅下行趋势有所放缓。狭义钱银供给量(M1)是经济周期动摇和价格动摇的先行目标，M1增速高，则楼市升温;M1增速低，则楼市降温。

2011年一季度至2012年一季度，M1同比增幅处于下行通道;之后触底反弹，于2013年一季度抵达阶段性高点;尔后震动下行，于2015年一季度跌至谷底2.9%;然后阅历了较长的上涨时刻，于2016年三季度抵达峰值24.7%;尔后步入下行通道，跌落趋势接连至今。

2017年三季度末，M1同比增幅为14%，别离比上季度和上年同期下降1个百分点和10.7个百分点，下行趋势有所放缓。

3.全国银行间商场同业拆借月加权均匀利率略有下降。全国银行间商场同业拆借月加权均匀利率是指在全国银行间同业拆借商场上运用的利率，与基准利率不同的是，它是商场化的利率，反映了商场上的实践利率水平。

2011年全国银行间商场同业拆借月加权均匀利率继续上涨，随后在2012年步入下行区间，然后于2013年一季度止跌反弹，直到2013年末都坚持上涨态势;2014年一季度到2015年一季度，该利率出现“U型”走势，尔后接连4个季度跌落，于2016年一季度跌至谷底2.10%;2016年二季度触底反弹，继续5个季度上涨，但2017年三季度比较上季度略有下降。

2017年三季度末，全国银行间商场同业拆借月加权均匀利率为2.92%，比上年同期高0.79个百分点，比上季度低0.02个百分点，现在处于2011年以来的中等方位，估计未来银行间商场同业拆借月加权均匀利率仍有上升的可能。

4.个人住房借款余额同比增速接连3个季度跌落。个人住房借款余额由我国人民银行每个季度定时发布，反映的是居民购房的借款状况。

2011年一季度至2012年二季度，个人住房借款余额同比增速继续跌落;随后止跌反弹，继续上涨至2013年二季度;然后走势变为稳中有降，一向到2015年二季度都较为平稳;尔后于2015年三季度开端了快速上涨，于2016年末抵达了38.1%的顶峰;2017年则步入了下行通道，现已接连3个季度跌落。

2017年三季度末，个人住房借款余额同比增速为26.2%，别离比上季度和上年同期低4.6个百分点和7.2个百分点。现在一线城市和部分热门城市现已显着降温，此前炽热的三四线城市也因后劲不足而逐步降温，估计个人住房借款余额将添加乏力，同比增速也将继续下降。

5.全国首套房贷均匀利率可能仍会上涨。2011年，全国首套房贷均匀利率继续上涨，于2011年末抵达7.62%的峰值;尔后首套房贷均匀利率开端回落，于2012年三季度跌至6.2%的低点;首套房贷均匀利率在2013年缓慢上涨，并于2014年二季度抵达7.02%的顶峰;随后步入下行区间，接连9个季度继续跌落，并于2016年三季度跌至4.41%的谷底;之后触底反弹，上行趋势接连至今。

2017年三季度末，全国首套房贷均匀利率为5.22%，别离比上季度和上年同期高0.33个百分点和0.81个百分点。跟着金融次序整理和金融去杠杆，全国首套房贷均匀利率可能仍会上涨一段时刻。

6.房地产开发企业到位资金同比增速继续5个季度跌落。2011年前三季度，房地产开发企业到位资金同比增速坚持上涨态势，之后在2011年末大幅跳水后触底反弹，2012年震动上行，于2013年二季度触顶，尔后进入下行区间，在2014年四季度跌至-6.3%的谷底，然后进入上升通道，于2016年二季度抵达阶段性高点，随后进入下行通道，下行趋势接连至2017年三季度，现已继续5个季度跌落。

2017年三季度末，房地产开发企业到位资金同比增速为2.1%，别离比上季度和上年同期低8.9个百分点和13.3个百分点。跟着一二线城市和三四线城市的出售先后下滑，估计未来房地产开发企业到位资金同比增速仍将下滑。

当时我国房地产业金融环境评价

1.房地产业金融环境指数变为正常。依据2017年三季度各项目标数据，咱们计算出我国房地产业金融环境指数。三季度，我国房地产业金融环境指数为-0.08，较二季度下降0.36，较2016年同期下降1.47，从二季度的偏松状况变为正常状况。金融环境指数下降的原因，首要是M2-GDP-CPI的差值坚持在较低水平，而且房地产开发企业到位资金同比增速继续跌落。

从2015年一季度开端，我国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度抵达阶段性高点，尔后便一路下滑，由“宽松”变为“偏松”，又由“偏松”变为2017年三季度的“正常”，已接连跌落6个季度。

2.估计金融环境仍将收紧。政府加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套等措施将会影响M2增速，估计M2增速将有所下降，M2-GDP-CPI的增速差额也会相应下降。此外，一二线城市和三四线城市将先后降温，跟着房价增幅回落和楼市成交放缓，个人住房借款余额同比增速和房地产开发企业到位资金同比增速将回落。综合判别，金融环境仍将收紧，我国房地产业金融环境指数或将进入偏紧区间。