遂宁

北京自住房启动申购 难以满足刚需购房需求

2016年12月08日来源:中金在线政策法规责任编辑:qiuyun

随着万科披露北京首块限价自持地块的开发意图,在京房企土地自持时代已经来临,而北京市住建委发布的自持配套政策也明确,开发商想要先自持、再卖掉的想法并不可行。虽然在一定程度上,自持限价地块遏制了地王频出,但是“卖不得”的房源也让本就处于供需失衡的市场供应雪上加霜。“以后不是买不买得起,是买不买得到”成为刚需购房者最为担心的问题。

此外,承担着刚需购房需求的北京自住房,虽然价格较低,但供应量和需求量之间的巨大差距,以及区域保护的限定门槛,让绝大部分刚需者望而却步;二手房方面,低估价与高首付的难题,叠加进一步收紧的信贷政策,也将刚需的门槛抬至前所未有的高度。

自住房难撑需求

进入12月,北京市又有几个热门自住房启动了申购,例如本周一金隅集团位于东坝的162套房源启动申购,当周边商品房价格超过7万元/平方米时,2.2万元/平方米的自住房价格显得格外具有吸引力,购房人也清晰地认识到,在北京商品房价格不断攀高时,只有以满足中低收入人群置业需求而设立的自住房还依然不改初衷,保持着刚需客可以接受的价格,因此申购火爆成为了自住房的标配。

“从购房人的角度来说,价格在可接受范围是自住房最大的吸引力。”自2014年起加入到申购自住房大军的刘女士坦言,她本人属于本地户籍无房户,是优先家庭,已申购过石景山、海淀、丰台等多处自住房,然而最终还是未能顺利摇上号。“我们依然还想申购自住房的原因在于,这些房源都是在2014年、2015年集中出让的土地,自住房价格已经限定好了,出让土地时价格本身就比周边低30%以上,现在价格优势更是明显。”不过刘女士也指出,绝大多数自住房位置偏远、可选择余地少也是自住房的弊端。

购房人看到的是自住房价优难抢的AB面,而将自住房放在北京楼市大环境里,也同样发挥着双向作用。积极的一点是,自住房对于新房供应市场形成了有效的补充,这在北京土地供应量创下五年新低、尤其是出现了开发商自持且不得出售的土地之时,让市场拥有了可供选择的新房资源。有数据显示,2015年北京自住房土地供应了22.15万平方米,占总供应量的比例为16%,截至目前累计已经出现67块含自住房地块。从自住房对北京房价的影响看,过去三年,分别让北京房价降低了7.7%、10.3%、5.95%。因此,从政策调控方向、土地供应比例以及自住房的优势看,未来在北京房地产市场中自住房将扮演刚需客首选房的角色。

然而即便自住房保证了一定的新房供应、对冲了商品住宅的房价涨幅,但是面对庞大的需求量,自住房的有限供应仍显得九牛一毛。亚豪机构提供的一组数据显示,当前,已经取证未签约的自住房共32.66万平方米,而已供地未取证的自住房共48.49万平方米,二者相加,自住房的最大有效供应共81.15万平方米,约9200套自住房,而北京市全年商品成交量在8万-10万套,需求有增无减,而不足1万套的供应也只占实际成交量的一成,远远不能满足真正的需求。因此在亚豪机构市场总监郭毅看来,自住房的供应签约能否提速,是目前决定北京调控是否升级的最后一招。

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