北京自住房启动申购 难以满足刚需购房需求

随着万科披露北京首块限价自持地块的开发意图，在京房企土地自持时代已经来临，而北京市住建委发布的自持配套政策也明确，开发商想要先自持、再卖掉的想法并不可行。虽然在一定程度上，自持限价地块遏制了频出，但是“卖不得”的房源也让本就处于供需失衡的市场供应雪上加霜。“以后不是买不买得起，是买不买得到”成为刚需购房者最为担心的问题。

此外，承担着刚需购房需求的北京自住房，虽然价格较低，但供应量和需求量之间的巨大差距，以及区域保护的限定门槛，让绝大部分刚需者望而却步;二手房方面，低估价与高首付的难题，叠加进一步收紧的信贷政策，也将刚需的门槛抬至前所未有的高度。

自住房难撑需求

进入12月，北京市又有几个热门自住房启动了申购，例如本周一金隅集团位于东坝的162套房源启动申购，当周边商品房价格超过7万元/平方米时，2.2万元/平方米的自住房价格显得格外具有吸引力，购房人也清晰地认识到，在北京商品房价格不断攀高时，只有以满足中低收入人群置业需求而设立的自住房还依然不改初衷，保持着刚需客可以接受的价格，因此申购火爆成为了自住房的标配。

“从购房人的角度来说，价格在可接受范围是自住房最大的吸引力。”自2014年起加入到申购自住房大军的刘女士坦言，她本人属于本地户籍无房户，是优先家庭，已申购过石景山、海淀、丰台等多处自住房，然而最终还是未能顺利摇上号。“我们依然还想申购自住房的原因在于，这些房源都是在2014年、2015年集中出让的土地，自住房价格已经限定好了，出让土地时价格本身就比周边低30%以上，现在价格优势更是明显。”不过刘女士也指出，绝大多数自住房位置偏远、可选择余地少也是自住房的弊端。

购房人看到的是自住房价优难抢的AB面，而将自住房放在北京楼市大环境里，也同样发挥着双向作用。积极的一点是，自住房对于新房供应市场形成了有效的补充，这在北京土地供应量创下五年新低、尤其是出现了开发商自持且不得出售的土地之时，让市场拥有了可供选择的新房资源。有数据显示，2015年北京自住房土地供应了22.15万平方米，占总供应量的比例为16%，截至目前累计已经出现67块含自住房地块。从自住房对北京房价的影响看，过去三年，分别让北京房价降低了7.7%、10.3%、5.95%。因此，从政策调控方向、土地供应比例以及自住房的优势看，未来在北京房地产市场中自住房将扮演刚需客首选房的角色。

然而即便自住房保证了一定的新房供应、对冲了商品住宅的房价涨幅，但是面对庞大的需求量，自住房的有限供应仍显得九牛一毛。亚豪机构提供的一组数据显示，当前，已经取证未签约的自住房共32.66万平方米，而已供地未取证的自住房共48.49万平方米，二者相加，自住房的最大有效供应共81.15万平方米，约9200套自住房，而北京市全年商品成交量在8万-10万套，需求有增无减，而不足1万套的供应也只占实际成交量的一成，远远不能满足真正的需求。因此在亚豪机构市场总监郭毅看来，自住房的供应签约能否提速，是目前决定北京调控是否升级的最后一招。

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