遂宁

房价如何上涨的? 你不知道的成因和推手

2016年10月31日来源:楼盘网政策法规责任编辑:qiuyun

中国房价飞涨的原因

自2006年以来,中国房价一直处于快速上涨的状态,2008年的全球金融危机只是一个短暂的停歇,究其根本原因还是以下四个方面:

1、需求方面的购买力因素。中国经济的飞速发展带来的居民收入的持续增加,使得人们对未来收入一直有更高的预期和信息,同时积累了大量的储蓄,因此居民的购买力持续增强。同时,人们的收入差距也导致高收入群体可以承受超出平均房价收入比的更高的价格。

2、需求方面的预期因素。中国的户籍制度和教育与中心城市工作生活等资源的稀缺性,和新增劳动力人口不断流入核心城市的长期趋势,不断推高了人们对房产的价值判断。而中国房价的长期上涨也造成了房价易涨难跌的印象,同时房地产的抗通胀属性也进一步加强了购房预期,且房地产持有和继承的成本很低,房产税和遗产税尚未实施,使得这方面资产成为人们长期持有的最佳选择,购买需求远大于出售的意愿。

3、供给方面的稀缺性。核心城市核心城区面积有限、土地供应的招拍挂体系,使得供给落后与需求成为常态,地方政府的土地财政依赖性也成为控制供给的自然动机。

4、契约精神的缺失和政府调控的需求抑制、非市场手段往往导致需求非理性泡沫,人们认为房价只涨不跌,如果下跌就去维权,政府会由于维稳因素偏袒消费者。

本轮房价暴涨还有两个短期因素:一是资金避险因素,中国股市刚刚经历暴跌,投资海外又受到限制,美元进入强周期,人民币贬值预期过大,大量个人资金处于避险考虑进入房地产;二是政策避险因素,政府推动而不是靠市场自身判断进行去库存,发现房价过快上涨后,又从户籍等购房资格方面出台抑制需求政策,人们出于对购房门槛不确定性的恐慌,提前购房,躲避政策限制等不确定性因素。

可以看到,历史上对需求出台多次限制抑制政策措施,都没有改变房价长期上涨的市场趋势,抑制需求也无法真正减少需求。因此只有建立市场化、法治化的科学供给体系,政府不干预商品房供给,而通过提供低收入和保障群体的政策住房供给体系,才是房地产行业健康发展、促进中国经济产业转型的供给侧改革之道。

中国房地产多年高速发展,根本上还是依赖于中国经济的高速发展、人们收入的持续提高和城镇化进程的持续快速提升,当经济增速放缓、收入预期改变、城镇化进程减慢时,人们购房需求就会发生较大变化,我们预期这个改变可能在2019-2020年左右开始显现。

因此,在以上这些因素不会改变的情况下,限购、限贷等抑制需求的政策措施,虽然短期能够抑制成交量,但长期并不能改变大的趋势和市场规律,而且会引发人们对政策避险的“假离婚购房”等诸多非理性行为,与政策初衷背道而驰。只有通过政府对合同的法治和对契约精神的保护,才能逐步消除非理性泡沫。因此政府政策的制定,必须同时以市场供求规律和市场契约精神为核心基础,以经济社会的长期可持续发展为中心目标,才能走出房价刺激暴涨和抑制刹车的剧烈动荡怪圈,让房地产行业成为人们安居乐业的社会稳定器,成为城镇化和经济新常态转型的经济稳定器。

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